Depuis quelques années, les villes comme les aménageurs éditent de nouveaux documents afin d’encadrer la production de logements. Si la désignation de charte promoteur est aujourd’hui le terme consacré, leurs dénominations varient et s’adaptent selon leurs ambitions et les enjeux traités. Ainsi, il est possible de parler de “charte anti-spéculative”, de “charte d’urbanisme” ou encore de “charte bien construire” pour ne citer que quelques exemples. En nous concentrant sur les documents édités par les villes, des ambitions communes peuvent être identifiées, comme celle de permettre l’émergence d’une nouvelle façon de produire la ville de manière négociée. Les rapports de force entre les secteurs public et privé se complexifient et les chartes apparaissent comme un outil adapté et complémentaire, pour proposer un discours incitatif, à la fois clair dans ses intentions et flexible dans les mises en œuvre possibles.
Cette émergence de documents non réglementaires n’est pas un phénomène anodin. Il peut être mis en rapport avec des difficultés financières rencontrées par les collectivités locales, qui doivent s’adapter aux baisses de dotations de l’Etat, qui ont contribué à diminuer le budget d’investissement de ces dernières depuis 2014. Plus contraintes que par le passé dans leurs projets urbains, elles sont donc amenées à se tourner davantage vers les opérateurs privés et leurs expertises, afin de matérialiser sur le territoire leurs ambitions en termes d’habitat.
Une contrainte qui a amené à l’avènement d’outils régulateurs. Ainsi, depuis le milieu des années 2010, le nombre de chartes, sous toutes leurs formes, a explosé. Leur premier objectif était de lutter contre la flambée des prix et la spéculation immobilière, raison pour laquelle la plupart de ces documents, notamment au début, concernaient Paris et des villes franciliennes en petite couronne, particulièrement touchées par ces phénomènes.
La charte n’est-elle qu’un PLU bis ?
La vocation de ces chartes ne se limite cependant pas au simple maintien des prix. D’autres critères qualitatifs se sont progressivement invités pour faire partie de l’équation. Dorénavant, une grande majorité cherche également à favoriser la qualité architecturale, le confort des logements, souvent dans des logiques de maîtrise de la densité perçue et ressentie. D’une commune à l’autre, leurs contenus exacts diffèrent, venant préciser les intentions communales à propos de l’évolution urbaine du territoire. Plus encore, certaines chartes demandent aux promoteurs d’accorder une priorité de vente aux habitants et travailleurs de leur commune, un moyen de défendre tout particulièrement les intérêts des administrés déjà présents. Contrairement aux documents réglementaires, les chartes sont un outil propice à créer un espace d’échanges avec les promoteurs immobiliers sur ces sujets, rendant possible l’action sur ces éléments difficiles à appréhender avec la seule approche réglementaire du PLU.
Pour autant, constituent-elles des PLU bis comme certains professionnels l’affirment ? Pas vraiment, et ce pour deux raisons principales. Tout d’abord, puisque contrairement aux documents d’urbanisme, elles ne sont ni contraignantes ni opposables. De fait, rien n’oblige un promoteur à suivre stricto sensu les règles éditées par ces documents. Les villes peuvent ainsi s’appuyer sur leur pouvoir de délivrer — ou non — un permis de construire pour respecter le contenu de leur charte promoteur.
Pour lire la suite de l’article c’est ici !
